Nieruchomości i budownictwo w czasie kryzysu

W ostatnich miesiącach banka zaczęły uważniej patrzeć na finansowane przez siebie inwestycje i wiele inwestorów i developerów straciło zdolność kredytową. Wkrótce kryzys może dać o sobie znać również u kontrahentów firm budowlanych. Z drugiej strony spadające ceny mieszkań powodują, że warto teraz kupić dom czy mieszkanie.

Mimo zapaści na rynku firmy działające w branży poszukują przecież pracowników. Zarówno deweloperzy, agencje nieruchomości czy fundusze inwestycyjne stawiają na specjalistów. Kogo zatem w branży nieruchomości potrzeba?

Zawody z ustawy

Z obsługą rynku nieruchomości związane są m.in. zawody, których zasady regulowane są przez zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zarządca lub administrator nieruchomości musi uzyskać licencję nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba taka prowadzi działalność na własny rachunek i ryzyko. Praca zarządcy polega na podejmowaniu stosownych decyzji mających wpływ na bieżące, a także przyszłe planowanie jak najbardziej efektywnego wykorzystania będącej w gestii zarządcy nieruchomości. Wiedza, profesjonalne przygotowanie i praktyka daje gwarancję osiągania określonego zysku z danej nieruchomości. Jest to z pożytkiem dla całej społeczności mieszkającej w zarządzanym przez administratora budynku, a tym samym dla firmy lub właściciela nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomością polega m.in. na zapewnieniu dobrego stanu technicznego i funkcjonalnego obiektów, koordynacji bieżących napraw i konserwacji, współpracy z wykonawcami, udziału w okresowych przeglądach nieruchomości, prowadzeniu dokumentacji i bazy danych nieruchomości, obliczaniu stawek czynszu, wystawianiu faktur z tytułu wynajmu powierzchni, analizowaniu wykorzystania powierzchni biurowych, kosztów najmu i eksploatacji administrowanych nieruchomości.

Praca polegająca na  prowadzeniu i nadzorowaniu bieżącej obsługi nieruchomości to bardzo  odpowiedzialna funkcja polegająca na planowaniu krótko- i długookresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie nie tyko nie pogorszonym, ale myśląc też o rozwoju nieruchomości.

Innym często wymienianym stanowiskiem jest pośrednik w obrocie nieruchomościami. Od 2009 roku tylko osoby legitymujące się wyższym wykształceniem, i to po odbyciu studiów podyplomowych, będą mogły ubiegać się o licencje pośrednika nieruchomości. Zaczynają obowiązywać nowe przepisy określające zasady zdobycia licencji pośrednika. Osoby pragnące rozpocząć pracę jako pośrednicy nieruchomości będą musiały ukończyć specjalistyczne studia podyplomowe oraz odbyć praktykę. Organem wydającym licencje na wykonywanie zawodu pośrednika i zarządcy jest minister.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje kodeks powinności pośrednika, który obejmuje: stosowanie przepisów prawa i standardów zawodowych, kierowanie się zasadami etyki zawodowej, kierowanie się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności, a także stałe doskonalenie kwalifikacji zawodowych.
Praca pośrednika w obrocie nieruchomościami jest wyzwaniem, bo polega na połączeniu wielu różnych kompetencji. Zawód ten umożliwia dużą samodzielność i elastyczność w pracy.

Do ustalenia wartości nieruchomości ma prawo wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Określa ją na podstawie rodzaju i położenia nieruchomości, stanu technicznego, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stanu jej zagospodarowania itp. w formie operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, które dotyczą m.in. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju, skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych lub oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali.

Osoba, która zdecyduje się na wybór tego zawodu, powinna posiadać nie tylko rzetelną wiedzę prawniczą, ekonomiczną i techniczną, ale także z zakresu budownictwa i leśnictwa. Musi ponadto być bardzo dociekliwa, dokładna i systematyczna. Trzeba mieć świadomość, że na rzeczoznawcę jest nałożony ustawowy obowiązek ciągłego dokształcania. Jest to zawód zaufania publicznego, co oznacza, że rzeczoznawcę powinny cechować: rzetelność, dokładność, bezstronność oraz profesjonalizm.

Rzeczoznawca majątkowy ponadto musi działać niezależnie od woli stron, w sposób obiektywny. Jednym węzłem łączącym strony jest umowa, która wskazuje przedmiot wyceny (nieruchomości) i cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy ustala, jakie i komu przysługują prawa do nieruchomości, dokonuje analizy rynku. Weryfikuje i sprawdza aktualność i wiarygodność dokumentów otrzymanych od zleceniodawcy.

Poza ustawą

Z obsługa rynku nieruchomości związanych jest wiele osób, które mimo, że muszą wykazać się specjalną wiedza i umiejętnościami, nie muszą potwierdzać jej licencjami i certyfikatami.

Doradca ds. nieruchomości to osoba, która musi być przygotowana na  aktywne pozyskiwanie ofert nieruchomości i klientów. To bardzo odpowiedzialne zadania, gdyż od tego jakie oferty są w bazie danej firmy zależy następnie jej kondycja finansowa.  Dodatkowo doradca zajmuje się obsługą klientów polegającą na udzielaniu informacji o ofertach oraz zapewnienie podstawowego doradztwa w zakresie przeprowadzenia transakcji.

Za obsługę klientów zamierzających zainwestować środki w nieruchomości położone za granicą, a także za kontakty z zagranicznymi kontrahentami działającymi w branży nieruchomości odpowiada doradca inwestycyjny ds. nieruchomości zagranicznych. W tym przypadku wymagania są dosyć wyraźnie sprecyzowane, począwszy od bardzo dobrej znajomości języka obcego aż do wykształcenia w zakresie finansowo–prawnym.

Agent nieruchomości nie pośrednik,  dlatego nie wymaga się od niego posiadania odpowiedniej licencji. Głównymi zadaniami agenta nieruchomości są prace związane ze sprzedażą nieruchomości takie jak obsługa telefoniczna klientów związana z informowaniem na temat promocji, które są oferowane. Poza tym  załatwianie formalności związanych z dokumentacją sprzedażową.

Często na to stanowisko jest poszukiwana osoba, która ma przynajmniej minimalne doświadczenie w pracy z klientami. Ważna też jest znajomość języków obcych, gdyż często klientami poszukującymi nieruchomości do kupna są obcokrajowcy.

Agenci nieruchomości pracują zwykle na zlecenie. Oznacza to, że sami muszą opłacić składki na ubezpieczenia społeczne. Ich wynagrodzenie zależy od obrotu, jaki uda im się wypracować.

Za utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym odpowiada inspektor technicznego utrzymania nieruchomości. Oceniają oni i analizują stan techniczny utrzymania budynków zarządzanych przez zakłady budżetowe miasta i sporządzają opinie w tym zakresie.

Do obowiązków inspektora należy m.in. weryfikacja planów i sprawozdań zakładów budżetowych zarządzających zasobem lokalowym miasta w zakresie remontów, inwestycji i rozbiórek, przygotowywanie projektów aktów prawa miejscowego w zakresie technicznego utrzymania zasobu lokalowego, przygotowywanie programów technicznego utrzymania nieruchomości z uwzględnieniem ich uwarunkowań prawnych i finansowych, rozpatrywanie spraw wnoszonych przez mieszkańców dotyczących technicznego utrzymania budynków i przygotowanie pisemnych odpowiedzi na pisma.

Z kolei deweloper to osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę domów na sprzedaż. Innymi słowy jest to inwestor, który nadzoruje pełen proces inwestycyjny od fazy projektowania. Deweloper najczęściej zleca wykonanie poszczególnych etapów inwestycji firmom zewnętrznym. Często deweloper jest pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości i łącznikiem między grupą inwestycyjną a klientem.

W obecnej sytuacji gospodarczej przed branżą nieruchomości stoi wielkie wyzwanie. Chodzi o to, aby wszelkie zasoby nieruchomości były systematycznie sprzedawane i nie traciły zbytnio na wartości. Natomiast istniejące zasoby powinny być utrzymywane w należytym stanie, w celu zminimalizowania strat. Wszystkie zadania stojące przed tym działem gospodarki wymagają sprawnych i oddanych pracowników, od których zależy  to, co będzie się działo dalej.